La Tassazione degli Immobili in Italia per i residenti all’estero
La tassazione immobiliare in Italia è un argomento di grande importanza per molti cittadini e investitori. Nonostante sia avvertito come un tema di grande interesse, non tutti conoscono le principali tasse che gravano sugli immobili in Italia e come venirne a capo.
La tassazione immobiliare in Italia è composta da diverse voci, applicabili o meno a seconda dei casi specifici.
La prima è l’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI), che è stata sostituita dalla tassa sui servizi indivisibili (TASI) dal 2014. La TASI è una tassa comunale che viene applicata sulla base del valore dell’immobile e viene utilizzata per finanziare i servizi pubblici locali.
Oltre alla TASI, gli immobili in Italia sono soggetti all’Imposta Municipale Propria (IMU), che è una tassa comunale che viene addebitata sulla base del valore dell’immobile e della sua categoria catastale. L’IMU è stata introdotta nel 2012 come parte della riforma fiscale italiana ed è stata modificata diverse volte negli anni successivi.
Un’ulteriore tassa che può essere addebitata sui proprietari di immobili è l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF), che viene applicata sui redditi derivanti da affitti e altri redditi immobiliari. L’IRPEF viene calcolata sulla base di una scala progressiva, il che significa che a maggior reddito corrisponde una maggiore tassazione.
Un’alternativa all’IRPEF è il regime opzionale della Cedolare secca.
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto in Italia nel 2011, che permette ai proprietari di immobili adibiti ad abitazione di pagare una tassa fissa sulle locazioni al posto dell’IRPEF, svincolandosi quindi dalla propria aliquota fiscale.
La cedolare secca si applica solo agli immobili adibiti ad abitazione principale o alle relative pertinenze, ovvero garage e cantine. Non si applica invece agli immobili adibiti a uso commerciale o industriale.
Il tasso fisso della cedolare secca varia in base alla categoria catastale dell’immobile e alla sua ubicazione geografica. In genere, il tasso fisso oscilla tra il 10% e il 21%, a seconda della zona dell’immobile e della sua destinazione d’uso.
Per i contratti a canone libero, l’Imposta sarà pari al 21%, mentre per i contratti a canone concordato , l’imposta sarà pari al 10%.
La cedolare secca presenta alcuni vantaggi per i proprietari di immobili, tra cui la certezza del costo fisso annuo, la semplificazione delle procedure fiscali e la riduzione dell’imposta IRPEF da pagare.
Tuttavia, la cedolare secca può non essere sempre conveniente, soprattutto se l’immobile è locato a un canone elevato o se il proprietario ha un’aliquota IRPEF particolarmente bassa.
In ogni caso, la scelta di aderire alla cedolare secca o di rimanere nel regime ordinario di tassazione dipende dalle specifiche circostanze del proprietario di immobili.
L’ultima voce di tassazione applicabile agli immobili, oltre a quelle precedentemente elencate, è l’IVA, applicata quando vengono acquistati nuovi o ristrutturati. L’IVA viene calcolata sulla base del valore dell’immobile e della sua categoria catastale.
Questo è il complesso quadro della situazione fiscale che gravita intorno agli immobili italiani, con il suo fitto elenco di norme e regole che descrivono casi particolari e relativi regimi fiscali.
Per questo motivo vale la pena approfondire alcuni di questi casi per fare chiarezza, soprattutto per quanto riguarda le agevolazione che possono ridurre la pressione fiscale ed aprire le porte ad una tassazione più leggera.
Agevolazioni prima casa anche per residenti esteri
L’agevolazione prima casa spetta anche al cittadino italiano emigrato all’estero che abbia acquistato l’immobile in Italia.
Tra i requisiti previsti per poter beneficiare dell’agevolazione, è quello di spostare la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel comune ove è situato l’immobile. Tuttavia per i soggetti residenti all’estero, l’Agenzia delle Entrate in un interpello ha chiarito che, per tali soggetti, spetta il beneficio fiscale a prescindere dal trasferimento della residenza.
La ratio della norma sta nell’incentivare gli acquisti di immobili in Italia da soggetti residenti all’estero.
Che cosa si intende per agevolazioni prima casa?
Per agevolazioni prima casa si intendono le detrazioni fiscali volte a favorire l’acquisto di immobili da usare come abitazione principale.
Quindi le imposte sull’acquisto della prima casa saranno in misura ridotta.
Ovvero, se sei un privato e acquisti l’immobile come prima abitazione pagherai un’imposta di registro del 2% anziché del 9% sul valore catastale e 50 euro per le imposte ipotecaria e catastale.
Chi, invece, decide di comprare casa direttamente dal costruttore è soggetto al pagamento delle tasse di Iva agevolata al 4% invece che al 10%, e imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, ognuna del valore di 200 euro.
Quali sono le condizioni per ottenere le agevolazioni sulla prima casa per gli italiani residenti all’estero?
I requisiti dell’immobile per ottenere l’agevolazione sono:
- Sia classificato come abitazione, e pertanto, catastalmente classificato tra le categorie A/1 e A11;
- Non sia classificato di “lusso” A8;
- Si trovi nel comune ove l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze dell’agevolazione.
Oltre alle caratteristiche dell’immobile, l’acquirente, per poter beneficiare dell’agevolazione, dovrà:
- Entro 18 mesi dall’acquisto trasferire la residenza nel comune dove è situato l’immobile. Per i residenti all’estero il requisito dello spostamento della residenza può non essere verificato;
- Non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile situato nello stesso Comune;
- Non essere titolari nel territorio italiano di immobili acquistati con l’agevolazione.
Se il soggetto residente non trasferisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto?
Poniamo il caso di un soggetto estero che nell’atto di compravendita si sia impegnato a trasferire la residenza, ma successivamente si trovi nell’impossibilità di mantenere l’impegno assunto.
Quindi la domanda che si pone tale soggetto è: tale soggetto decadrà dall’agevolazione prima casa?
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 333/2020 risponde a questo quesito.
Il caso oggetto dell’interpello, riguarda un cittadino iscritto all’ Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE), il quale, dopo aver dichiarato nell’atto di compravendita di voler trasferire la propria residenza sul territorio nazionale entro 18 mesi dallo stesso, si trovava nell’impossibilità di adempiere all’impegno preso.
ll contribuente nell’interpello ritiene di poter integrare o modificare la dichiarazione resa nell’atto di compravendita, come chiarito nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate ed in particolari alle circolari n. 38/E del 2005, 18/E del 2013 e la risoluzione n. 53/E del 2017.
All’interno delle circolari, come riportato nell’interpello in esame, viene chiarito che:
«La dichiarazione volta ad ottenere i benefici prima casa può essere resa o rettificata con un atto integrativo dell’atto di trasferimento, purché redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto dell’atto precedente, da registrare presso lo stesso ufficio in cui è stata effettuata la registrazione dell’atto originario»
L’Agenzia delle Entrate va ad abbracciare la soluzione interpretativa prospettata dal contribuente. Inoltre l’Agenzia delle Entrate nell’interpello riporta un riferimento della circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, ovvero:
«La condizione di emigrato all’estero non deve essere necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione Aire, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto».
Imu residenti all’estero: chi paga e quali le esenzioni
Gli italiani residenti all’estero sono obbligati al pagamento dell’Imu sull’immobile posseduto in Italia a meno che non siano iscritti all’AIRE e pensionati nello Stato estero dove si ha la residenza.
Come chiarito dall’AIRE infatti:
«l’immobile in Italia si può considerare Abitazione principale (e quindi esente IMU) solo se si è pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero.»
Solo in questo caso specifico si ha diritto all’esenzione dal versamento dell’imposta sulla prima casa, pertanto tutti gli altri cittadini italiani residenti all’estero che non rispettano tali criteri sono obbligati al pagamento.
I cittadini italiani residenti all’estero devono pagare la Tasi dal momento che la normativa di riferimento non prevede nessuna esenzione per gli iscritti all’AIRE, tuttavia è prevista una riduzione della tassa sui servizi indivisibili del Comune per i pensionati iscritti all’AIRE che ricevono la pensione dallo Stato estero di residenza.
Quindi per i medesimi soggetti pensionati di cui sopra esenti dall’Imu è prevista una riduzione della Tasi come anche per la Tari nella misura di due terzi dell’imposta.
È ancora la legge n. 80/2014 a disporre la normativa attualmente vigente in merito al pagamento della Tasi sull’immobile posseduto in Italia.
Modelli dichiarazioni dei redditi, Unico Persone Fisiche
I soggetti fiscalmente residenti all’estero che detengano in Italia degli Immobili, dati in locazione, sono tenuti a presentare il modello Unico Persone Fisiche, dove andrà riportato nel quadro RB la rendita catastale dell’Immobile, aggiornata e reperibile tramite una Visura Catastale, la percentuale di possesso, I giorni di possesso dell’Immobile, nell’anno d’imposta in oggetto, l’ammontare del Canone annuo percepito e l’indicazione degli estremi di registrazione del contratto (Numero di serie e di registrazione presso l’agenzia delle Entrate) e l’eventuale opzione al regime della cedolare secca.
Qualora abbia sostenuto spese relativo al recupero del patrimonio edilizio, occorrerà fornire le fatture e la ricevuta del bonifico fatta con la causale specifica “ristrutturazioni edilizie”.
Oltre alla riduzione della Tasi per i pensionati di cui sopra la normativa citata stabilisce per tutti gli altri soggetti iscritti all’AIRE l’obbligo del pagamento dell’imposta secondo l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune dove è ubicato l’immobile.
Tale disposizione è valida per tutti gli immobili abitativi o meno posseduti in Italia dai cittadini italiani residenti all’estero.
Modalità di presentazione Unico PF 2023
Le modalità di presentazione del modello unico 2023 sono essenzialmente tre:
- Presentazione diretta da parte del contribuente.
In questo caso, colui che trasmette la dichiarazione deve utilizzare i servizi telematici di Entratel o Fisconline sulla base dei requisiti posseduti per il conseguimento dell’abilitazione.
- Presentazione tramite un intermediario abilitato.
In questo caso, l’intermediario è tenuto a trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate sia le dichiarazioni da lui predisposte per conto del dichiarante sia le dichiarazioni predisposte dal dichiarante stesso e per le quali l’intestatario si è assunto la responsabilità di presentarle per via telematica.
- Presentazione in forma cartacea presso uffici postali.
Tale servizio è gratuito per il contribuente che deve inserire la dichiarazione tramite modello unico 2023, senza fermagli o cuciture, in una busta con apposite caratteristiche, specificate dall’Agenzia delle Entrate. È, inoltre, importante che le informazioni del modello unico 2023 siano visibili dalla finestra della busta e che la ricevuta, rilasciata dall’ufficio postale, venga conservata dal contribuente.
Nei primi due casi, la dichiarazione si considera presentata solo dopo che l’Agenzia delle Entrate ha confermato la ricezione dei dati.
Scadenze Fiscali anno 2023
Il Modello redditi PF va presentato entro i seguenti termini:
- dal 2 maggio al 30 giugno 2023 se la presentazione viene effettuata in forma cartacea tramite un ufficio postale;
- entro il 30 novembre 2023 se la presentazione viene effettuata in modalità telematica, direttamente dal contribuente oppure da un intermediario abilitato.
I versamenti di Irpef e cedolare secca: la scadenza di saldo e primo acconto è quella del 30 giugno 2023. Come di consueto è possibile differire il pagamento delle imposte sui redditi ai 30 giorni successivi rispetto alla scadenza del 30 giugno, applicando una maggiorazione dello 0,40 per cento.
Le imposte possono essere versate in un’unica soluzione oppure in un massimo di 6 rate, con una maggiorazione dovuta agli interessi.
Omessa dichiarazione dei redditi: sanzioni e prescrizione:
La presentazione della dichiarazione dei redditi è un adempimento a cui sono chiamati i contribuenti ogni anno. L’obiettivo è quello di indicare volontariamente i redditi percepiti nel periodo di imposta e determinare la relativa tassazione.
Se la dichiarazione dei redditi non viene presentata nei termini, si incorre nella fattispecie di omessa dichiarazione dei redditi.
Quando Si Considera Omessa La Dichiarazione Dei Redditi?
ll primo aspetto da considerare riguarda capire quando si incorre nella fattispecie di dichiarazione omessa. La dichiarazione dei redditi si considera omessa quando la stessa non è stata presentata dopo 90 giorni dalla scadenza (ex art. 2 co. 7 DPR n. 322/98).
In caso di omessa dichiarazione dei redditi la sanzione amministrativa pecuniaria va da un minimo del 120% ad un massimo del 240% dell’ammontare delle imposte dovute.
L’imposta minima applicabile è di 250,00 euro. In caso di redditi prodotti all’estero è previsto un aumento di 1/3 della sanzione minima applicabile. Nel caso in cui non siano dovute imposte è prevista, invece, una sanzione da 250,00 euro a 1.000,00 euro.
